全山各有关单位：

经管理局研究同意，现将《庐山管理局农工、村民违规违法建房处理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

 

             

                           二0一一年七月二十八日

 

 

 

 

 

 

庐山管理局农工、村民违规违法建房

处 理 办 法

 

为进一步规范农工、村民建房行为，本着以教育为主、遏制违法、规范建筑秩序的目的，做好农工、村民非法买卖土地和违法违规建筑的处理工作，根据《城乡规划法》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《行政处罚法》、《江西省庐山风景名胜区管理条例》和《管理局山下单位建设项目管理暂行办法》的有关规定，特制定本处理办法。

一、指导思想和基本原则

以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，以宣传教育、感化为主，以行政处罚、经济处罚和强制拆除为手段，以慎重、稳妥为准则，以全面依法依规处理违法违规建房为目的，以达到有效整治和遏制山下农村违法违规建筑、乱搭乱建行为、全面规范庐山风景名胜区建筑秩序为目标。

二、法律依据

（一）《中华人民共和国土地管理法》；

（二）《中华人民共和国城乡规划法》；

（三）《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

（四）《中华人民共和国行政处罚法》；

（五）《江西省庐山风景名胜区管理条例》；

（六）《管理局山下单位建设项目管理暂行办法》。

三、违法违规建筑的行为表现、依据条文及处理办法

（一）违法违规建筑的行为表现及查处依据

1.建筑物违法违规但不易拆除尚可纠正的违法用地行为：

（1）表现形式

①村民建房未批先建、批少建多、批东建西的行为；

②村民采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的行为；

③根本没有履行审批手续，直接占用土地（包括临时占用土地）的行为；

④涉及占用基本农田建房的行为；

（2）查处法律依据

①依据《中华人民共和国土地管理法》：

第二条第三款 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地；

第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

第七十七条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。

②依据江西省实施《中华人民共和国土地管理法》办法：

第四十五条　未经批准、采取欺骗手段骗取批准或者超过批准用地的数量，非法占用土地的，依照《土地管理法》第七十六条和《实施条例》第四十二条的规定予以罚款处罚的，按下列标准执行：

占用基本农田的，每平方米20元以上30元以下；　

占用其他耕地的，每平方米10元以上20元以下；　

占用其他土地的，每平方米10元以下。

第五十二条　农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由土地主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

超过本办法规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。

③依据《中华人民共和国城乡规划法》第64、66条规定

④依据《庐山风景名胜区管理条例》第三十三条

⑤依据《管理局山下单位建设项目管理暂行办法》

2.非法买卖土地的行为

（1）表现形式

①以非法出售形式进行转让土地；

②私自买卖土地；

③房屋的买卖连带土地的买卖；

（2）查处法律依据

①依据《中华人民共和国宪法》：

第十条第四款：任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

②依据《中华人民共和国土地管理法》：

第二条 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。

第七十三条 买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

③依据江西省实施《中华人民共和国土地管理法》办法：

第四十四条 买卖或者以其他形式非法转让土地，依照《土地管理法》第七十三条和《实施条例》第三十八条的规定予以罚款处罚的，罚款额为违法所得的１０％以上５０％以下。

3.职工非法占地建房的行为

（1）表现方式

城镇居民（企业职工）擅自到农村购置宅基地或以其他方式非法取得并长期占用农村宅基地的行为。

（2）查处的法律依据

①依据《中华人民共和国土地管理法》：

第二条第三款 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地；

第六十三条　农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

②依据江西省实施《中华人民共和国土地管理法》办法：

第四十二条　城镇非农业户建住宅，应当使用国有土地。在城市（含建制镇）规划区内建单家独院的住宅，必须以出让方式取得国有土地使用权。国有农、林、牧、渔场和垦殖场职工个人建住宅占用本单位使用的土地，应当由本单位审核，报市、县人民政府批准；涉及农用地转用的，由市、县人民政府审核后整理汇总，每年分批次报有农用地转用批准权的人民政府批准。

（二）处理办法

1.对外来户非法占用国有土地的违法建设和土地买卖的房屋的行为，一律拆除，并依法没收国有土地上的建筑物和其他设施，并处以占地面积每平方米10元以下的罚款。

　 2.本地农工、村民一户两宅的或一户多宅的保留一宅，其余一律拆除。

　 3.世居本地的外来户改、扩建的按《庐山管理局山下单位建设项目管理暂行办法》依照村民建房要求每户占地面积不超过100平方米，建筑面积不超过200平方米，按照《中华人民共和国城乡规划法》第64、66条规定，处以工程造价10％的罚款。同时按照给予10元/平方米的罚款，超出的面积依据《庐山风景名胜区管理条例》第三十三条处以100元/平方米的罚款。

4.本地村民建房属建筑物违法违规但不影响景区旅游、不易拆除又尚可纠正的违法用地行为，处以占地面积每平方米20元以上30元以下的罚款；涉及占用其他耕地的，处以占地面积每平方米10元以上20元以下的罚款；涉及占用其它土地的，处以占地面积每平方米10元以下的罚款。

　 5.本地村民建房属建筑物违法违规但已严重影响了景区管理、规划的，一律无偿先行拆除；可视情况由本人提出申请，经相关部门规划同意后，再另行安排宅基地重建。

6.对私自调换或者买卖农村集体土地行为的，有违法所得依法没收违法所得，并处以违法所得10%以上、20%以下的罚款。

7.对临时乱搭乱建占用集体土地的，处以占用土地面积每平方米10元以下的罚款。

（三）处罚标准

工程造价按以下标准执行：

砖混结构：550元/平方米

框架架构：750元/平方米

临时建筑、其他结构可以根据实际情况评估确定。

（四）下列九类违法建筑一律拆除

1.顶风抢建的违法违规建房；

2.党员领导干部及其亲属违法违规建房；

3.非法占用基本农田、耕地的违法违规建房；

4.非法买卖、转让土地和在已被政府列入收储计划和正在收储的地上套取拆迁补偿或联合拆迁公司骗取国家拆迁补偿的违法违规建房；

5.拥有两处及以上住宅的村民违法违规建房；

6.非本村世居村民违法违规建房；

7.城镇居民占用农村集体土地建设住宅或购买宅基地、农民住宅的；

8.城市规划建设用地及周边重点控制区内违法违规建房；

9.国道省道周边及园区景区内违法违规建房。

四、未接受处罚，补办用地手续的或者限期拆除（没收）未拆除（没收）的，按以下办法处理。

（一）对依法作出限期拆除或没收的行政处罚，在规定期限没有履行处罚决定的，申请庐山人民法院强制执行。

（二）对可以补办用地手续，但在规定期限内没有按规定缴交相关费用，补办建房用地手续的，由相关行政主管部门依法作出相应的行政处罚后，申请庐山人民法院强制执行追缴罚款、没收折价款及其他相关费用和强制（拆除）执行费用。

五、工作措施

（一）必须坚持原则，把握政策，严格依法依规和执行标准，做到公平、公正、公开。

（二）要加强监督管理，严格遵守财经制度和财务规定，做到专款专用，防止挪作他用。发现问题及时处理，情节严重的追究相关人员的责任，构成犯罪的依法追究刑事责任。